Как купить квартиру в ипотеку в 2017 году по шагам. С чего начать?

Последнее обновление:

Как купить квартиру в ипотеку. Делюсь личным опытом
4.9 (98.82%) 17 votes

Пришло время снова покупать квартиру в ипотеку. Пора расширяться.

Решил на данной странице публиковать по шагам как будет проходить весь процесс в 2017 году. Буду описывать с какими трудностями приходится сталкиваться, как решаются, с чего начать процесс поиска и покупки квартиры, и многое другое.

Страница будет периодически обновляться. Сохраняйте ссылку, пригодится когда решите сами взять ипотечный кредит на жилье.

Содержание статьи

12-13.06.2017 — Риэлторы в своем репертуаре

Для тех кто сомневается, стоит ли брать ипотеку. Читайте по ссылке статью http://moi-ipodom.ru/vzyat-ipoteku.html

Прикинули с супругой что вроде бы хватает денег на первоначальный взнос по ипотеке (15%) и можем взять в банке на 15 лет около 3 000 000 рублей. В банк пока что не ходили, но думаю это не проблема.

Начали просматривать варианты квартир.

как выбрать риэлтора

Нашли в новостройке в одном доме несколько предложений от разных агентств (с черновой отделкой, сдача в конце года). Решил позвонить узнать когда можно посмотреть. Правда выходной день, но почему бы и нет. Думаю за те проценты что берут риэлторы и при том уровень оказываемых услуг, они просто обязаны быть доступны каждый день.

Сделал 3 звонка, по одному уже все продали, по другому только наличка и по документам не понятно что и как, по третьему не дозвонился.

Прошел наверное час. Раздается звонок с номера до которого не дозвонился.

Вроде бы варианты есть, по цене 2 600 000 рублей (черновая отделка), но это не точная цена. Договорились на следующий день созвониться и посмотреть все варианты + уточнить цены.

На следующий день.

В назначенное время позвонил — безрезультатно. Через пол часа тоже самое. Нашел сайт этого агентства недвижимости, там озвученных вариантов не увидел. Видимо риэлтор ошиблась и решила не утруждать себя разговором.

Ну что же, все что ни делается, то к лучшему.

Какие выводы можно сделать:

  • Звонить по объявлениям имеет смысл только после одобрения в банке. Когда уже будет точно известна размер ипотеки. В противном случае есть риск что денег не хватит, да и при поиске будите метаться от варианта дешевле к варианту дороже.
  • Снова убедился что риэлторы в большинстве своем — это бесполезная прослойка на которую приходится закладывать часть денег, которые тратят время и затягивают процесс. Сразу отмечу, так работают не все, но 70-80% точно.

14.06.2017  - Поиск вариантов квартиры

Договорились с супругой что на просмотры начнем ездить когда получим одобрение в банке.

Для этого нужно выбрать где будем кредитоваться, какую сумму, на какой срок, какие платежи. В ближайшее время этим займусь.

Подробнее о том как выбрать выгодный ипотечный банк и что там нужно узнать, читайте по ссылке http://moi-ipodom.ru/ipoteka-idem-v-bank-pervyj-raz.html

как найти квартиру для покупки в ипотекуА пока продолжили просматривать объявления.

Варианты на вторичном рынке есть, новостроек меньше, так как район центральный и застройка ведется не такими темпами как на окраине, где выбор намного больше за меньшие деньги.

Но выбор есть.

Встало 2 момента которые смущают супругу и будут тормозить покупку:

  1. Необходимость делать ремонта не очень радует. Хотя в прошлой квартире сделали большую часть сами (брали с черновой отделкой). Тут либо покупать с отделкой, но дороже. Либо делать самим, но дольше.
  2. Старые дома, которым за 20 лет не нравятся, хочется новый. Оно и понятно, но тут нужно понимать, либо залезаем в долги по уши, либо покупаем дешевле и расплачиваемся быстро.

Думаю данные моменты еще будем не раз обсуждать, в процессе просмотров определимся на сколько это все критично.

Более подробно рекомендую прочитать следующие статьи:

  1. Фото. Что такое черновая отделка квартиры http://moi-ipodom.ru/chto-takoe-chernovaya-otdelka-kvartiry-foto.html
  2. Как выбрать квартиру правильно при покупке http://moi-ipodom.ru/kak-pravilno-vybrat-kvartiru-pri-pokupke.html
  3. Сколько стоит сделать ремонт в квартире с черновой отделкой и во вторичке в 2017 году http://moi-ipodom.ru/skolko-stoit-sdelat-remont-v-kvartire-s-chernovoj-otdelkoj.html

Какие выводы можно сделать:

  • Нужно определиться с основными критериями при выборе квартиры. Договорится между собой. Иначе будет много времени тратиться в пустую
  • Есть варианты из чего выбрать, поэтому не стоит кидаться на первый же попавшийся. Если только он не действительно хорош.

15.06.2017  - Сходил в ипотечные банки

Сегодня сходил в 2 банка проконсультироваться насчет условий по ипотечному кредиту. Ниже кратко впечатления о каждом (может отличаться в зависимости от города, отделения).

Что спрашивал

  1. как выбрать банк где брать ипотекуМаксимальная сумма ипотечного кредита с имеющейся зарплатой.
  2. Расчет графика погашения ипотеки на 10 и 15 лет для нужной суммы при дифференцированных платежах. Почему именно диф. платежи, подробный расчет по ссылке http://moi-ipodom.ru/sravnim-diff-annuitet-platezhi.html
  3. Какие документы нужно предоставить в банк для заявки на ипотеку, какие документы по покупаемой квартире, список аккредитованных страховых компаний и оценочных фирм.
  4. Куда подавать документы для рассмотрения банком (какой офис).
  5. Обновлено: В комментариях https://vk.com/wall-29404155_808 подсказали, при досрочном погашении размер аннуитетного платежа также может уменьшаться (не только срок кредита). Все зависит от условий в конкретном банке, поэтому данный момент нужно уточнять.

Таким образом аннуитетный платеж может быть выгоден, т.к. изначально меньше дифференцированного, а при досрочном погашении хотя бы части долга, станет совсем маленьким. Для семейного бюджета это плюс.

Как видите есть нюансы, но вопросов получается пока не много.

Газпромбанк

  1. В данный банк пошел так как у супруги здесь зарплатный проект: скидка по процентной ставке и не нужно подтверждать доход если зарплата начисляется больше года.
  2. Сделали электронную очередь, что на мой взгляд очень удобно. Никто не лезет в перед, не нервничает, нет путаницы. Хоть и внутри отделения было много народу, но очередь двигалась достаточно быстро.
  3. Взял распечатки платежей, процентную ставку, требуемые документы и т.д.
  4. Документы можно подавать в любом офисе, но сделка только в главном.

Россельхозбанк

  1. Сюда пришел так как первую ипотеку брал именно в этом банке и знаю что тут есть диф. платежи (см. пункт 5 выше, может аннуитет получится выгоднее).
  2. условия по ипотеке

    Распечатки дали в Газпроме, листик в Россельхозбанке.


    Также хотел узнать есть ли скидки для бывших клиентов с хорошей кредитной историей — скидок как оказалось нет.
  3. Зато действует пониженная процентная ставка при покупке квартиры в определенном агентство недвижимости. Интересное стечение обстоятельств, риэлтор которая не перезвонила как раз из этого самого агентства (читайте выше день 12-13.06.2017).
  4. В отделении много людей, кто-то в очереди, кто-то в кассу, кто-то для консультации. электронной очереди нет. В общем, не удобно, все в куче.
  5. По всем вопросам проконсультировали, но вместо распечаток сидел писал на маленьком листике всю информацию. Мелочь конечно.
  6. Удобно что все документы можно подавать в любом офисе.
  7. Процентная ставка получилась ниже чем в Газпромбанке, хотя если там попасть определенные условия при покупке квартиры (брать у конкретных компаний), то процентная ставка будет ниже почти на процент (далеко не факт что так получится).
  8. Дополнительно оплачивается аккредитив, первый год страховка в банке, затем можно будет уже выбрать страховую компанию.

Сбербанк

  1. Сюда не пошел, т.к. первоначальный взнос выше и нет диф. платежей (нужно узнавать насчет уменьшения аннуитетных платежей, срок или размер платежа при досрочном погашении).
  2. Нужно отметить, что ставка здесь может быть ниже чем в 2-х других банках.

Итог после похода в банки

  1. Ставки +/-0,5% одинаковые, при сумме ипотеки несколько миллионов разница в платежах составит +/-2000—3000 тысячи рублей в месяц.
  2. Если зарплата позволяет оформить все на одного из супругов, то это сэкономит на страховке от 10 тысяч рублей в год, т.к. придется платить только за одного человека, а не двух. В каждом банке свои условия.
  3. В нашем случае. По графику платежей выходит выгоднее брать ипотеку на 15 лет, а не на 10 лет. Платеж будет меньше примерно на 10 тысяч рублей (для 15 лет), что уменьшит нагрузку на семейный бюджет в случае непредвиденных обстоятельств. Погасить досрочно большей суммой никто не запрещает.
  4. Брать на более длительный срок не имеет смысла, т.к. размер платежа уменьшается незначительно.
  5. Нужно закладывать дополнительные расходы от 100 тысяч рублей (страховка, риэлторы, оценка квартиры).

Читайте по ссылке пример с расчетами на сколько лет выгодно брать ипотеку http://moi-ipodom.ru/na-skolko-let-brat-ipoteku-vygodno.html

16-29.06.2017 — Выбрали банк и подали документы на рассмотрение

Прошло почти 2 недели и за это время собрали почти весь необходимый минимум документов:

  1. документы при покупке квартиры в ипотекуСправка о доходах — заказывается в бухгалтерии (если у вас зарплатный проект, то может и не потребоваться).
  2. Копия трудовой — заказывается в отделе кадров.
  3. СНИЛС, ИНН, паспорт (всех страниц, даже самых первых и последних) — уже должны быть у каждого, делаем копию.
  4. Свидетельство о заключении брака — если есть, нужно сделать копию.
  5. Все те же самые документы собрать и по созаемщику.
  6. Рекомендую сделать сканы всех документов и хранить на флешке, они еще пригодятся если решите подавать заявку на ипотеку в электронном виде.
  7. Если подаете документы в несколько банков, то заказывайте соответствующее количество копий справок.

На самом деле список документов для ипотечного кредита может быть больше, в зависимости от того кто заемщик, возраста, если есть дети и т.п.

Подробнее лучше узнавать уже в конкретном банке, а предварительно можно посмотреть на его сайте.

После того как документы собраны, можно отдавать их в банк и ждать рассмотрения заявки.

Есть 2 (два) варианта как это сделать:

  1. По старинке — отнести все документы самостоятельно.
  2. Как в 21 веке — подать в электронном виде.

Воспользовался обоими способами.

Ниже можете прочитать отзыв подробнее по каждому из банков.

Как подать заявку на ипотеку в Сбербанк по шагам

Что за сервис ДомКлик от Сбербанка и зачем он нужен?

Через данный сервис проводится оформление ипотеки без посещения банка.

Плюсы:

  1. Пониженная процентная ставка при его использовании. По крайней мере пока не стал популярен и всем известен.
  2. Не нужно никуда ходить, все документы можно отправить прямо из дома.
  3. В дальнейшем весь процесс общения можно перенести в ДомКлик, там есть чат где можно задавать вопросы прикрепленному к вам менеджеру. Хотя можно это сделать и по телефону, который также оставили.
  4. Насколько я понял из описания, одобрение квартиры и регистрация также будут проводиться удаленно.

Минусы:

  1. За данный сервис потом возьмут деньги. Как сказал мне знакомый, который тоже сейчас подал заявку на ипотеку, стоимость порядка 5000 рублей. НО, оно того стоит, так как за это получаете снижение ставки, что намного выгоднее.
  2. Других минусов по сервису пока не заметил.

Ниже подробное описание всего процесса по шагам.

Подаем заявку на ипотечный кредит в Сбербанке через интернет

На сайте Сбербанка переходим в раздел Взять кредит и выбираем нужный вариант (готовое жилье, новостройка, строительство дома и т.д.). Ниже на картинке отмечено.

сайт сбербанка как подать заявку на ипотеку

Далее попадаем на страницу где предложены следующие варианты:

  1. Подать заявку
  2. Рассчитать ипотеку

ипотека в сбербанке как подать заявку

Переходим по интересующему пункту, но в любом случае попадаем на страницу которая показана на картинке ниже (сервис ДомКлик).

расчет ипотеки в сбере и регистрация в личном кабинете

Что делать дальше думаю понятно, но в кратце опишу:

  1. Меняем вариант недвижимости и город.
  2. Выставляем нужные параметры кредита (сумма, срок, первоначальный взнос).
  3. Выбираем дополнительные пункты (влияют на размер ставки по ипотеке).
  4. Читаем еще раз условия кредитования — лишним не будет.
  5. Заполняем информацию о себе и жмем продолжить. Таким образом завершаем регистрацию в сервисе, через него будет проводиться вся работа по оформлению ипотеки.

После регистрации появляется возможность подать документы удаленно. Для этого загружаем сканы, заполняем все поля и отправляем на рассмотрение в банк.

Кстати. Даже если отметили пункт не учитывать доход созаемщика, а ипотечный кредит оформляется на одного из супругов, то второй все равно будет участвовать в сделке в качестве созаемщика. В других банках можно просто принести согласие заверенное у нотариуса, что второй супруг не против ипотеки и не будет участвовать в сделке.

Одобрение заявки на ипотеку в Сбербанке заняло всего 2 дня. После появились контакты сотрудника с которым будем дальше работать.

Нюансы.

  1. При подаче документов предварительная ставка была 10,25%, а после одобрения в личном кабинете высветилась 10,75%. оказалось что-то там не учтено и в итоге будет ставка 10,25%.
  2. У знакомого тоже такая проблема была, сказали что не учли страховку. После его вопроса, все поправили.
  3. Знакомому сказали что страховку обязательно делать в Сбербанке первый год, нам сказали что можно и в других страховых. На сайте есть список аккредитованных компаний. Разные сотрудники говорят по разному, не удивлюсь что знакомому сказали не совсем верную информацию.

Ходить никуда не пришлось, заполнять большие анкеты не нужно.

За последнее время Сбербанк явно прибавил в качестве обслуживания клиентов, хотя и не во всех направлениях, но с ипотекой прогресс заметен.

*Чуть позже добавлю видео что и как сделано внутри, не успел обработать.

Как подать заявку на ипотеку в Газпромбанк по шагам

На сайте заходим в раздел Частным клиентам и переходим в пункт меню Кредиты.

газпромбанк ипотечный кредит заявка онлайн

Далее можно ознакомиться с информацией по строящимся аккредитованным объектам (если там нет вашего дома, то ипотеку на этот вариант не одобрят).

Заполнить заявку онлайн на ипотеку в Газпромбанке.

ознакомьтесь с условиями по ипотечному кредиту

Выбираем нужную анкету. Если документы все есть, то можно сразу заполнять полную.

При возникновении вопросов звоните по телефону.

Самому пришлось делать это два раза, к моему удивлению, дозвонился очень даже быстро. На все вопросы получил ответы.

анкета через интернет на ипотеку в газпромбанке

Заполняем анкету. Тут лучше сразу садиться вместе чтобы было проще и быстрее так как много вопросов о профессиональной деятельности.

Как видно на картинке ниже, анкета состоит из 9 страниц.

онлайн анкета на ипотеку в газпромбанке

Начал заполнять за супругу и дошел только до 5 страницы, требуется много информации о месте работы, которую не знал в подробностях. В итоге до конца не заполнил. Если целенаправленно сесть, то думаю за пол часика все данные можно внести.

НО, после сберовского сервиса, где нужны только сканы и заполнять практически ничего не нужно, бросил это дело.

Решили съездить в отделение банка и подать документы по старинке. Впечатление о Газпромбанке было немного испорчено.

  1. Приехали в главное отделение примерно за час до закрытия, взяли талон по электронной очереди и стали ждать.
  2. Клиентов принимал один сотрудник.
  3. Без очереди пропустили человека который оформлял то ли вклад, то ли инвестиционный счет.
  4. В итоге просидев больше часа до нас дошла наконец очередь (всего в очереди до нас приняли всего 2 клиентов).
  5. Нужно отдать должное сотруднице банка, нас она также приняла хотя рабочий день уже закончился, вместе просидели еще 40 минут заполняя анкеты и делая расчеты.
  6. В итоге документы подали, теперь ждем одобрения заявки.

Какие нюансы по ипотеке в Газпромбанке выяснились:

  1. При подаче заявки нужно выбрать какой-то один вид платежа (диф. или аннуитет). Чтобы потом поменять, нужно опять подавать заявку. Если мне одобряют ипотечный кредит с диф. платежами, то по размеру аннуитетных в любом случае прохожу, зачем повторное рассмотрение мне не понятно.
  2. При подаче заявки на кредит через интернет можно получить процентную ставку меньше. С ипотекой такой акции нет.
  3. Нужно спрашивать есть ли какие-то способы, условия чтобы понизить процентную ставку. Так как сотрудник может просто забыть вам сказать (человеческий фактор никто не отменял).

Сейчас ждем одобрения. Думаю на неделе должны позвонить из банка.

Обновлено 12.08.2017

Ипотеку в Сбербанке одобрили буквально через 2 дня после подачи документов, а вот в Газпромбанке заявку рассматривают уже вторую неделю (сказали до 10 дней). Еще несколько дней подождем и нужно позвонить, узнать как дела. В данном случае Газпромбанк получает уже второй минус по качеству обслуживания.

Позвонили в Газпром сами, ипотеку одобрили. Менеджер утверждала, что не могла дозвониться. Какое-то детское оправдание, после пропущенных вызовов приходят уведомления, в данном случае их не было. И даже если действительно не могли один раз дозвониться, то что мешало перезвонить. Хотя, уверен на 100% что просто забыли позвонить.

Отзыв о работе Россельхозбанка

Так получилось что один мой знакомый буквально в тоже время начал ходить по банкам и сравнивать условия по ипотеке.

Далее с его слов.

Получил на работе справку по зарплате, но с неточностью. В паспорте написано дом Х строение У, а в справке вместо строения написано корпус. Также в справке не был указан телефон работодателя.

Это послужило основанием в отказе рассмотрения заявки.

Переделать справку проблематично. Работа в одном месте, отдел который за это отвечает в Москве, нужно сначала как-то от своего начальства добиться чтобы они направили запрос в Москву, а там еще не факт что поменяют. Времени это займет не одну неделю.

После отказа, он написал на сайте по данной проблеме. Перезвонили и сказали что ничем помочь не могут, такие правила. Раз справку менять не собирается, то удаляют его заявку.

Правила конечно правилами, но не настолько же абсурдные.

Если разобраться, то сегодня у него одна прописка, а завтра другая. Главное ведь подтвердить доход.

Так как для покупки квартиры ему нужно продать дом, то возник закономерный вопрос — как быть с пропиской? Если документы будут поданы при прописке в одном месте, а на момент оформления ипотечного кредита он будет прописан в другом месте того же города?

Сотрудники других банков (Газпромбанк, СвязьБанк, Сбербанк) сказали что проблем с этим не будет. В Россельхозбанке даже не стали вникать и идти на встречу, проще было удалить заявку.

Возможно все зависит от сотрудника банка, а знакомому в Россельхозбанке с ними дважды не повезло.

Удобный сервис, человеческое отношение также имеют значение, а не только процентная ставка.

У супруги также в справке о доходах записали немного не верно адрес. У нас 123/1 — это дом, а в 2НДФЛ указали 123 — дом, 1 — корпус.

В данном банке брать ипотеку скорее всего не будем, не хочется на себе тоже самое проверять, да и процентная ставка выше, предварительный расчет Россельхозбанка — 10,75%, в Газпромбанке — 10,5%, а в Сбербанке — 10,25%.

Как подать заявку на ипотеку в Тинькофф банк

Для тех кто по каким-то причинам не может взять ипотеку в вышеперечисленных банках, есть альтернативный вариант - Подать заявку на ипотечный кредит через Тинькофф банк.

Из плюсов:

  • Один пакет документов для нескольких банков.
  • Не нужно самому тратить время, все делает сотрудник банка.
  • Обещают низкую процентную ставку.
  • Оформление онлайн.

Из минусов:

  • С условиями по каждому конкретному банку мало информации, нужно уточнять отдельно.
  • В некоторых городах может быть мало вариантов.

Ниже на фото смотрите где и что делать.

подать заявку на ипотеку через банк тинькофф

Пролистав страницу ниже находим калькулятор. Заполняете свои параметры и получаете примерный расчет.

Ставка конечно интересная, но если почитать условия, то это при первоначальном взносе 50%. Хотя в калькуляторе указан первоначальный взнос 15%.

Это вызывает вопросы, какую в итоге ставку дадут и на каких условиях.

онлайн калькулятор ипотеки тинькофф банк

Также перейдя во вкладку Новостройки, можно подобрать вариант квартиры. Пока что выбор городов маленький, но удя по развитию сервисов банка Тинькофф, их количество будет пополняться.

подбор новостроек в банке тинькофф

Как видите на данном этапе ничего сложного, как дополнительный вариант куда можно подать документы стоит рассмотреть.

Дебетовая карта Тинькофф мне нравится, давно пользуюсь. Читайте подробный отзыв по ссылке http://moi-ipodom.ru/obzor-debetovaya-karta-tinkoff.html

Итоги по подаче заявки на ипотеку в различные банки

  1. Ставки различаются примерно +/-0,5%. Итоговая переплата при этом может отличаться на несколько сотен тысяч рублей в зависимости от суммы и срока кредита.
  2. Условия могут отличаться в плане удобства в зависимости от банка. Уточняйте.
  3. Процесс оформления делают все более удобным и простым, что очень радует.
  4. На этапе подачи заявки требуется минимум документов.
  5. Нужно подробнее расспрашивать обо всем, так как могут где-то забыть, где-то сказать не совсем верную информацию.

Приступили к поискам квартиры.

С 30.06.2017 — Ищем квартиру для покупки в ипотеку

В данной части речь пойдет о том как найти квартиру и с какими сложностями придется столкнуться, какие есть нюансы и хитрости.

За прошедшее время (почти 2 недели), успели посмотреть более 15 вариантов. 

Несколько квартир с черновой отделкой и несколько с готовым ремонтом.  Теперь можно поделиться впечатлениями.

Разбил на 3 части: покупатели, продавцы, риэлторы. Ниже подробнее обо всех.

По ссылке подробная статья на что обратить внимание при покупке квартиры http://moi-ipodom.ru/kak-pravilno-vybrat-kvartiru-pri-pokupke.html

Покупатели квартир

Лучше всего посмотреть разные варианты

Первым делом рекомендую посмотреть 1-2 квартиры дороже чем вы планируете покупать, с отличным ремонтом, так сказать для эталона, чтобы было с чем сравнивать.

Уже затем все остальные: дешевые и дорогие, с отделкой и без, в разных районах.

Наверное только после десятой квартиры мы начали более менее понимать чего хотим.

Снизьте свои требования и ожидания

Хотите найти квартиру с хорошей площадью и планировкой, с большим двором и детской площадкой, в удобном месте, не высоким этажом, по низкой цене?

Вряд ли это получится, либо будут какие-то минусы (старый дом), либо будет высокая цена. Чем-то придется поступиться. Решите что для вас важнее.

Вот несколько примеров:

  • 3-ка, 67 кв. метров, хорошая планировка, ремонт не плохой, цена высоковата, но можно поторговаться — не понравился двор;
  • 2-ка, 72 кв. метра, хорошая планировка, удобное расположение, но мало парковочных мест, старый дом, высоковата цена и требуется ремонт санузла;
  • 2-ка, 65 кв. метров, черновая отделка (можно сделать ремонт под себя), хорошая планировка, но окна выходят на крупную дорогу (постоянный шум), во дворе нет детских площадок и маленькая парковка;
  • 2-ка, 72 кв. метра, отличный ремонт, цена высокая, но на фоне других квартир выглядит обоснованной, расположение +/- нормальное, не понравилось что двор маленький и рядом строится новый дом, с парковкой явно будут проблемы + окна выходят во двор где напротив стоит дом, солнце только до обеда.

Определитесь с максимальной суммой которую готовы заплатить

Это нужно для того, чтобы не тратить время на варианты которые не потяните. При этом не забудьте учесть будущий ремонт, страховку, комиссию риэлтору и т.п.

Все это может легко добавить к цене еще пару сотен тысяч рублей.

Пример.

Цена квартиры 3 500 000 рублей. Риэлтор возьмет 40 000 рублей, ремонт за такие деньги должен быть хорошим, но все же 200 000 рублей стоит заложить, страховка может обойтись еще в 30 000 рублей.

Итого получаем, 270 000 рублей или 3 770 000 рублей.

Можно купить квартиру дешевле и сделать ремонт под себя. Деньги те же, но результат лучше.

Рекомендую прочитать 2 статьи о ремонте, чтобы понимать с чем придется столкнуться:

  1. Стоимость ремонта в квартире?
  2. Сколько времени занимает ремонт?

Как торговаться при покупке квартиры? Получится ли это сделать?

После просмотра всех вариантов могу сказать точно, торговаться можно и нужно.

Несколько обоснованных поводов, аргументов для торга:

  1. Большая часть квартир продается достаточно долго из-за не соответствия цена/качество . Там где видно что ремонт уже пора обновлять, можно смело называть цену ниже на стоимость этого самого ремонта.
  2. В процессе осмотра постарайтесь выяснить причину продажи. Если продавцы переезжают, взяли ипотеку и ищут другую квартиру, то значит нужны срочно деньги и особо ждать не могут — высока вероятность что могут скинуть какую-то сумму.

Как торговаться?

  1. В процессе просмотра не стоит называть свое предложение.
  2. Посмотрите и возьмите перерыв, маловероятно что все квартиры раскупят.
  3. Желательно иметь несколько вариантов.
  4. Через день, другой позвоните и предложите свою цену. Она должна быть обоснована, если квартира отличная, то вряд ли вам много скинут, но даже 50 000 рублей — это уже хорошо.
  5. Даже при отказе в торге, нужно оставлять возможность позвонить через неделю и все равно купить квартиру.

Единственное, с торгом вам могут помешать риэлторы, некоторые говорят что стоимость окончательная, но это если видят что вы очень сильно заинтересованы. Все равно называйте свою цену, кушать хотят все и если продаж давно не было, то будут торговаться.

Продавцы недвижимости

Типа продавцов квартир которые встречались

  1. Пробуют продавать сами — однозначно честь им и хвала, если экономят время и деньги покупателя.
  2. Продают через риэлторов — вполне нормальный вариант если нет времени, находятся в другом городе.
  3. Продают вместе с риэлторами — это мне не совсем понятно, ведь риэлторам нужно будет платить, при этом продавцы приходят на просмотры или даже живут в квартирах.
  4. Никуда не торопятся и могут год ждать «своего покупателя», хотя скинув 100-200 тысяч могли бы быстрее продать квартиру. За тот же год отбить скидку на вкладах, в бизнесе, инвестировании. Все равно со временем начинают скидывать, но время-то проходит.

Главные ошибки продавцов при составлении объявлений

  1. выложено всего одно фото и то плохого качества
  2. нет планировки квартиры
  3. фото маленькие, ничего не разглядеть
  4. выложена куча фотографий подъезда, двора, дома, но самой квартиры минимум
  5. сделаны снимки с плохих ракурсов
  6. по вариантам оплаты не всегда пишут какие возможны варианты

Все это отнимает время как покупателя, так и продавца. Приходится обзванивать все варианты, расспрашивать, приезжать на просмотры. Хотя процентов 70 можно было сразу исключить, если бы подошли ответственно к составлению объявления.

Рекомендую прочитать 3 статьи по ссылке http://moi-ipodom.ru/kak-prodat-kvartiru-vygodno-bystro/ о том как быстро и выгодно продать квартиру.

Риэлторы

Также рекомендую прочитать:

Не всегда владеют информацией что отнимает время

К примеру, смотрели квартиру в новостройке, при этом риэлтор знала что у нас ипотека. Только в квартире она уже вспомнила что скорее всего по документам там не все гладко и ипотека не подойдет.

Не все такие, бывает и наоборот, все расскажут и покажут, но скорее всего потому что показывают данный вариант не первый раз.

Бегать за вами никто не будет

Из всех риэлторов только одна показывала 4 раза квартиры. Остальные после первого заказа больше не звонили с другими вариантами.

У меня сложилось впечатление, если видят что вы выбираете и не собираетесь покупать быстро, то возиться с с вами никто не будет.

Не стоит верить всему что вам говорят

Могут рассказывать что другое агентство недвижимости плохое, дом который смотрите сами не очень, что у них общая база и лучше сразу звонить им и т.п.

Критически оценивайте то что вам будут говорить.

Непонятно в чьих интересах работают

Встречались риэлторы у которых был заключен договор с собственниками на продажу квартиру, но и с нас как покупателей, в случаи заключения сделки, брали бы деньги.

И чьи интересы агенство будет отстаивать в данном случае?

Мне кажется уже только свои. Торговаться в нашу пользу никто не собирался, а наоборот находили отговорки почему квартира так дорого стоит.

Фиксированная оплата или процент

Еще один интересный момент. Большинство за свои услуги берут 1-2%.

Нужно просто посчитать: тот же 1% цены квартиры в 2 000 000 рублей и 1% цены квартиры в 4 000 000 рублей. Процесс оформления и той, и той квартиры совершенно одинаковый (если нет каких-то проблем с документами). Работа делается одна и та же, но сумма будет существенно отличаться.

Некоторые риэлторы работают по фиксированному тарифу, что хоть немного радует. Да и торговаться насчет уменьшении комиссии вполне можно.

Квартиры. Из чего приходится выбирать.

Маленький лайфхак как проще и быстрее смотреть квартиры. Ищите интересные варианты в домах которые расположены рядом друг от друга. Так можно за 2 часа посмотреть 4-5 вариантов. Договаривайтесь на просмотр с интервалом в 30 минут.

Какие встречаются варианты

  • Дорогие квартиры далеко не всегда соответствуют по качеству заявленной цене.
  • Есть варианты где добавляют слово"элитный", к примеру, в элитном доме, и цена уже переваливает за 5-6 миллионов, хотя при этом площадь и ремонт средние.
  • Много вариантов где придется переделывать все полностью. Начиная с ванной комнаты и заканчивая поклейкой обоев.
  • Часто попадаются квартиры с хорошим ремонтом, но со вкусом у продавцов явные проблемы. Санузел в черных тонах, кислотные цвета в отделке, потолочная плитка и т.п. О вкусах не спорят, но все же какие-то основы по сочетанию различных расцветок можно было посмотреть хотя бы в интернете, журналах.
  • Встречаются интересные варианты, а с документами у которых не все гладко. Цена как правило ниже, но в ипотеку такую квартиру не купить.
  • Не знаю когда, но пошла дурацкая мода на кухни-студии. К примеру, смотрели большую 2-ку, но при этом кухня-студия. Для холостяков самое-то, но для семейных пар, тем более с детьми — это уже большая 1-ка. Не практично. Переделать можно, поставить перегородки, но в большинстве случаев при этом получим одну комнату без окна. И таких вариантов очень много. Вот 3-ка студия — это удобно.
  • Встречаются квартиры большой площадью, но с совмещенным санузлом. Представляете себе 2-ку площадью 70 кв. метров и у нее ванна объединена с туалетом? Сейчас живем с супругой в однокомнатной и у нас раздельный санузел — это очень удобно.

Что получается в итоге

Если не знаете как выглядит квартира с черновой отделкой — смотрите фото.

  • Получается что лучше взять квартиру с черновой отделкой или дешево с плохим ремонтом, и сделать все под себя.
  • Долго, муторно, но результат будет именно тот, который нужен вам.
  • Если брать уже готовую квартиру, то только с новым ремонтом. Иначе все придется через год переделывать и головной боли это добавит существенно больше, как и трату денег.

12.08.2017 — Квартира найдена. Подписываем предварительный договор и вносим задаток

Давно не писал, все это время смотрели квартиры и не могли выбрать подходящий вариант. Просмотрели порядка 30 предложений, наверное даже больше, уже сбился со счета. И вот, свершилось. Несколько дней назад подписали предварительный договор и передали задаток.

Для тех кто в поисках, читайте статью как выбрать квартиру.

Но обо все по порядку. И так, о чем будет данная часть:

  1. Два примера как сорвались сделки из-за риэлторов.
  2. Как продать квартиру быстро — советы для продавцов и риэлторов от покупателя.
  3. Заключаем предварительный договор и вносим задаток.
  4. Что делать дальше?

Два примера как сорвались сделки из-за риэлторов

Уже не раз писал — риэлторы в большинстве случаев вместо помощи либо ничем не помогаю, либо мешают. Профессионалы попадаются очень редко.

Полезные статьи:

Пример №1 — не договорились с риэлтором по цене

Нашли квартиру с удобным расположением, планировка также была приемлемая. Из минусов, цена и состояние квартиры.

Максимальная скидка 25 тысяч рублей. Предложили риэлтору цену на 200 000 ниже (начальная цена 4200 тыс. руб + услуги риэлтора 50 тысч. руб). Риэлтор сказала что сообщит собственнику и перезвонит.

То что никто не перезвонил меня почему-то не удивило. Сам звонить уже не стал.

В итоге, объявление о продаже данной квартиры вторую неделю обновляется, хотя могли бы подать документы в банк для оформления.

  • Так как собственник в другом городе, а у риэлтора ключи для показа, то логично предположить что между ними заключен эксклюзивный договор и продавец платит за услуги деньги, думаю 50 тысяч минимум. Но при этом риэлтор берет и с покупателя 50 тысяч рублей.
  • Также думаю что изначально оговорена какая-то сумма за которую хотят продать и сумма для торга, но это никак не 25 тысяч. Скорее всего 100-200 тысяч рублей собственник уступил бы, почему так думаю будет понятно дальше.
  • Даже если бы нам дали скидку не 200 тысяч, а 150 или 100, то уже начали бы оформлять сделку. Через недели 3 продавец получает деньги, а сейчас будет ждать неизвестно чего. Может за месяц продадут квартиру, а может за год.

Если данную статью читают продавцы/покупатели, то имейте ввиду, что до информация может просто не доходить до человека который принимает решение.

Пример №2 — не договорились с риэлтором по цене

Нашли хороший вариант по расположению и планировке. Из минусов все тот же ремонт и цена.

мошенничество

Смотрели в присутствии собственников, но не стали торговаться, а зря. На следующий день перезвонила риэлтор узнать решение.

Рассказал что есть альтернативные варианты и предложил торг. Цена начальная также как в первом варианте 4200 тыс. руб., но без комиссии агентству.

На следующий день перезвонил чтобы узнать решение. Скинули цену до 4150 тыс. руб. хотя есть очень сильно подозрение что риэлтер даже не звонила продавцам.

Приехали посмотрели еще раз квартиру и решили брать. Так как было воскресенье, то договорились на следующий день подписать договор с риэлтером — собственники уже уехали в другой город.

При встрече в офисе выяснились нюансы:

  1. Квартира с долями — женщина и 2-е взрослых детей (электронная регистрация в Сбербанке не пройдет, так как такие сделки только через нотариуса, а это еще минимум 25 тыс. рублей)
  2. Дети доверенность на сделку оформлять не будут, и при этом им все скорее всего придется приезжать на подписание договора — это доп. расходы продавца.
  3. Предварительный договор заключить не получается, поэтому цена не фиксируется. В процессе разговора неоднократно упоминалось что продавец будет нести еще дополнительные расходы. Для покупателя все это риски — цена может в последний момент вырасти по желанию продавца.
  4. Чтобы начать работу, риэлтор предложила заключить договор. Ниже можете прочитать по пунктам. Если кратко, то там изложены общие вещи которые никак не учитывают нюансы нашей сделки, мы всем должны, а нам в случае чего никто и ничего не должен.
  5. Риэлтер предложила данным договором вывести 50 тыс. рублей из сделки. Наплела нам что-то про налоги, удобство и т.п., но думаю всем понятно, что таким образом оформила свою комиссию и по факту с продавцами не торговалась. Как и в первом варианте, скорее всего это была изначально заложенная на торг сумма.
  6. Интересное ценообразование. Продавец платит в районе 50 тыс. руб и покупатель платит столько же.

В итоге от сделки отказались, хотя вариант был интересный. Возможно слишком осторожны и все бы прошло хорошо.

Можно было проконсультироваться у сторонних юристов и предложить подписать боле грамотно составленный договор. Как вариант обратиться сюда.

На тот момент об этом не подумали.

Как продать квартиру быстро — советы для продавцов и риэлторов от покупателя

Более подробные статьи на данную тему читайте в разделе «как продать квартиру» по ссылке http://moi-ipodom.ru/kak-prodat-kvartiru-vygodno-bystro/

Еще раз перечислю моменты из-за которых у нас срывались сделки (полезно для собственников в первую очередь):

  1. Нет торга или он не соответствует продаваемой квартире. Из общения с собственниками было ясно что торг есть. Если точнее то все выглядит так: есть минимальная цена для продажи ниже которой квартиру просто не отдадут, а есть цена с учетом торга. Это может быть 50 тысяч (дешевые варианты) или 500 тысяч, дорогие варианты. Но вот риэлторы упорно не хотят идти на встречу. Как результат, квартира продается долго.
  2. хрущевка фото дома как продать квартируАдекватная цена. Как делает большинство — смотрят за сколько сосед продает в своей древней панельке квартиру, накидывают сумму для торга и все. Хотя по факту в соседней новостройке цены могут быть ниже на 100-200 тысяч и ваша панелька за такую цену никому уже не нужна. Или другой пример, кто-то купил квартиру на пике цен, а сейчас не хочет продавать дешевле хотя цены упали.
  3. Если не торгуетесь, подумайте о следующем. Сколько времени вы будите продавать квартиру, сколько потеряете при этом денег. Ведь можно скинуть реальному покупателю 50-100 тысяч и получить деньги через пару недель, отбить эту сумму на депозите/в бизнесе. Смотрели варианты, который не могли продать больше года, но при этом собственники не торговались (это со слов риэлторов, хотя может собственники и продали бы квартиру дешевле, но информация могла просто до них не доходить — опасность эксклюзивного договора).
  4. Риэлтор должен вызывать доверие, быть профессионалом. Когда покупателю суют типовой договор, не знают нюансов по сделке — это все вызывает сомнения.
  5. Если сделка сложная, много нюансов, то со стороны продавца нужна максимальная гибкость.
  6. Мне понравился подход одного из риэлторов — берет с обеих сторон по чуть-чуть, в итоге и покупателя не шокирует ценами в 50 тысяч за сделку, и продавцу меньше расходов.
  7. Риэлторам не нужно жадничать. Знакомый заплатил риэлтору 20 тысяч рублей за помощь в оформлении сделки. Нам выкатили цену за услуги в 50 тысяч. Единственная разница в цене квартиры. Но если работа одна и та же, то напрашивается вопрос — почему стоимость выше? Когда за каждую отдельную услугу фиксированная и понятная цена — это намного легче воспринимается, чем процент от стоимости.

Заключаем предварительный договор и вносим задаток

Чтобы не повторяться, по ссылке читайте как заключали предварительный договор несколько лет назад. С примерами договоров.

После того как отпали данные варианты, было решено купить квартиру которую мы видел раньше.

Из плюсов — большая площадь и минимум ремонта, собственник один и не нужно платить агенству. Из минусов — 2ка, а не трешки как в примерах выше, но комнаты большие.

Посмотрели еще раз квартиру. Спросили про торг и взяли паузу. На следующий день позвонил и предложил свою цену. В итоге нам скинули 200 тысяч рублей.

Если сравнивать с примерами выше (площадь одинаковая, дома находятся в 20 и 10 минутах ходьбы друг от друга), то сэкономили 350-400 тысяч рублей.

Думаю ни собственник, ни риэлтор которая с ним работает, в минусе не остались. При должном умении цену еще на 100 тысяч наверно было бы сбить, но пока торговаться не научился.

В этот же день подписал предварительный договор, под расписку передал задаток. По времени все заняло не более получаса. Сейчас продавец и риэлтор собирают необходимые справки, заказана оценка. На это уйдет примерно неделя + неделя на проверку всех документов в банке.

В итоге, через две недели после подписания предварительного договора, будем заключать основной договор, электронная регистрация сделки проводится за один день.

Что делать покупателю после подписания предварительного договора?

Основную работу покупатель делает когда собирает и подает документы для одобрения ипотеки, и когда ищет квартиру. Дальше уже все зависит от риэлтора, собственника и банка — как быстро они сработают.

Но чтобы покупателю не тратить время, есть ряд моментов о которых стоит подумать заранее:

  1. на какой срок лучше взять ипотекуКак будет проходит расчет с продавцом. Наличными, безнал, ячейка и т.д. Какие тарифы и как безопаснее.
  2. Что нужно чтобы платежки по коммуналке приходили новому собственнику, как перезаключить договор. Не забыть о поверке счетчиков в квартире, если сроки заканчиваются, то нужно будет заменить на новые. С интернетом тоже самое.
  3. Новая прописка, адрес паспортного стола.
  4. Начать готовиться к переезду, как минимум найти коробки, сумки для вещей и т.п.
  5. Подумать над обустройством на новом месте, а если есть старая квартира, то что делать с ней.
  6. Если делать ремонт, то можно подобрать обои, плитку, ламинат и т.п.  План ремонта квартиры по ссылке.

Как видите забот предстоит еще очень много. Чтобы не растягивать весь процесс, планируйте заранее.

Оставляйте свои комментарии, вопросы, пожелания. Делитесь опытом.

  • Фёдор Румянцев

    В нашем городе проблематично с риэлторами. Толком не работают, а деньги дерут. Куда не позвонишь все риэлторы. Тяжело выйти на собственника. А то что заявку выгоднее подавать онлайн – это точно. Нет таких накруток. Пишите дальше.

  • Елена

    Очень тяжелый вопрос. Тоже с мужем решили брать ипотеку. Не знаем с какой стороны подступится, так как раньше никогда с этим не сталкивались и не интересовались. Все грамотно и четко изложили. Многие вещи стали понятнее.

  • Ирина

    Спасибо за информацию, тоже планируем брать ипотеку ближе к осени, не знали как подступиться. Пишите дальше, особенно интересно про поиск квартиры и оформление сделки прочитать.

    • Спасибо что читаете. Как раз к выходным будет что рассказать про поиск квартир.