Сравнение дифференцированных и аннуитетных платежей.

Последнее обновление:

Сравним: дифференцированные и аннуитетные платежи
4.45 (89%) 20 votes


Большинство банков уже достаточно давно выдают ипотеку только с аннуитетными платежами, и возможно уже не столь актуальны вопросы:

  • какие платежи выбрать аннуитетные или дифференцированные,
  • какие платежи при этом будут выгоднее, удобнее заемщику.

Но, может так случится что вам представиться возможность выбирать, поэтому будет не лишним знать что же лучше.

Ниже разберемся в чем разница между 2 видами платежей по кредиту на примере ипотеки.

Ведь что такое ипотека — это тот же кредит, разница только в процентной ставке и условиях выдачи (как правило ставка ниже, а выдается ипотека только на покупку недвижимости — для других целей деньги использовать нельзя).

сравнение дифференцированного и аннуитетного платежа

Что такое аннуитетные платежи

При аннуитетных платежах банку платим каждый месяц одинаковую сумму на протяжении всего периода кредитования, большую часть из которой составляют проценты, а меньшую часть платежи в счет погашения основного долга (см. картинку выше).

К концу ипотеки данное соотношение поменяется.

Когда возьмете в банке примерный расчет графика платежей, то обратите внимание, какую часть от ежемесячных платежей по ипотеке составляют проценты в начале срока и в конце.

Что такое дифференцированные платежи

При дифференцированных платежах каждый месяц платим одинаковую сумму в счет погашения основного долга, проценты из месяца в месяц уменьшаются.

Первое время платежи будут большие, но чем ближе к завершению, тем ежемесячный платеж по ипотечному кредиту меньше.

Сравнение аннуитетных платежей и дифференцированных

Для сравнения можно воспользоваться каким-нибудь ипотечный онлайн-калькулятором. Для чистоты эксперимента выбирайте тот в котором можно посчитать оба вида платежей и вводим одинаковые начальные данные (период кредитования, процентная ставка, первоначальный взнос, стоимость недвижимости и т.д.). Также лучше выбрать калькулятор которые отображает информацию в виде графиков — так нагляднее.

Ниже привожу результат такого расчета.

Размер дифференцированных платежей и величина переплаты.

дифференцированный платеж

Размер аннуитетных платежей и величина переплаты.

аннуитетный платеж

Разница между аннуитетными и дифференцированными платежами


1Дифференцированные платежи будут больше примерно на 30-35%, чем аннуитетные.

Отсюда вытекает следующая закономерность — сумма ипотечного кредита, которую даст банк, будет меньше если выбрать диф. платежи. Другими словами при аннуитете можно купить более дорогую квартиру.

Как выбрать квартиру и не прогадать. Рекомендации.

На сколько меньше? — Зависит от политики банка. Учитывайте данный момент, если вам потребуется большая сумма.

2При дифференцированных платежах сумма основного долга будет погашена быстрее.

К примеру, если взять на 10 лет ипотеку, то половина основного долга будет выплачена через 5 лет, а при аннуитетном платеже только через 7-8 лет. Это наглядно видно на графиках выше.

3Если вы в дальнейшем планируете гасить долг досрочно, то при дифференцированных платежах сокращается размер платежей, а при аннуитетных только срок.

Что это дает? Допустим у вас есть какая-то сумма, вы вносите ее досрочно. Тем самым диф. платежи станут меньше, соответственно и нагрузка на семейный бюджет также уменьшится и вы сможете в следующий раз внести досрочно еще больше. При аннуитетных платежах разницу вы заметите только когда подойдет срок последнего платежа (он наступит раньше), но при кредите на 15-20 лет это не очень актуально.

4Так как проценты по ипотеке засчитываются при получении налогового вычета, то при аннуитетных платежах сумма вычета будет больше.

Хотя плюс ли это? Ведь и переплата в таком случае будет больше.

Инструкция в тему о том как заполнить декларацию 3 НДФЛ и получить имущественный налоговый вычет: http://moi-ipodom.ru/deklaraciya-vychet-kvartira.html

5При аннуитетных платежах разница в итоговой переплате будет на 15% больше, чем при дифференцированных платежах.

Если брать небольшой кредит на пару лет, то эта разница может показаться не существенной, но если у вас ипотека на 15-20 лет и должны вы банку 3 000 000 рублей, то невольно задумаетесь.

6Часто приводят такой пример как плюс аннуитетного платежа – простота планирования бюджета, так как каждый месяц нужно платить одинаковую сумму.

Мне сразу хочется задать вопрос тем, кто это придумал, что сложного в учете дифференцированных платежей? Вы знаете, что максимальный платеж допустим 12 тыс. рублей в месяц (самый первый), а дальше он уменьшается.

7Когда решите сравнивать платежи, возьмите в расчет еще и инфляцию.

К примеру, взяли ипотеку в 2014 году на 20 лет, то через 10 лет дифференцированные платежи уменьшатся и не будут казаться большими, а вот аннуитетные останутся без изменений.

Однозначный ответ на вопрос, какие платежи по ипотеке будут лучше, зависит от конкретной ситуации, поэтому и сравнивать лучше всего именно для ситуации, со всеми вытекающими «за» и «против». UPDATE: Скажу лишь, что аннуитетные платежи сейчас не кажутся мне столь уж плохим вариантом, как раньше.  Если есть возможность взять кредит с дифференцированными платежами, то берите его — это дешевле, но не забывайте - размер выданных банком заемных средств будет при этом будет меньше.

P.S. Если после данной заметки решили брать ипотеку не с аннуитетными, а с дифференцированными платежами, то Россельхозбанк, наверное, единственный из банков, который предлагает такие условия. Кстати, кредиты дают там не только сельским жителям, но и городским.

  • Инна

    Однозначно, если получается, то лучше взять ипотеку с диф. платежами. И выгоднее, и проще гасить, через лет 5 платежи просто будут незаметны как раз за счет инфляции, можно будет немного вздохну.

  • Виктория

    Дифференцированные платежи действительно кажутся более привлекательными. Правда не пойму, почему их нельзя погасить досрочно, если с самого начала платить по ипотеке больше в течение нескольких лет. Да, в первые года будет уменьшение платежа в таком случае, но а в дальнейшем если сумма приблизится к размеру займа с процентами, то что?