Что такое титульное страхование? Как безопасно купить квартиру?

Последнее обновление:

Как обезопасить себя при покупке квартиры с помощью страхования
4.18 (83.64%) 11 votes

А вы знали, что если вдруг всплывут факты, при которых ваши права на объект недвижимости будут оспорены, то можно лишиться своей квартиры, дома и т.п.

Чтобы обезопасить покупателя, страховые компании предлагают использовать титульное страхование. По договору страхования титула вы получите компенсацию стоимости в полном объеме. Процедура минимизирует риски покупателя, защищает сделку от недобросовестных владельцев и непредвиденных сюрпризов.

Ниже можете ознакомиться более подробно с основными моментами.

Что такое титульное страхование недвижимости?

Статья о том нужно ли делать страховку при ипотеке? За и Против.

Титульное страхование – это гарантия защиты права на владение квартирой, коттеджем, участком земли, складским помещением - «титул». При этом страхуется риск материальных потерь, которые может понести покупатель, в случае утраты права собственности на объект недвижимого имущества.

Хорошо помогает понять смысл процедуры сравнение с классическим страхованием имущества, которое охраняет владельца от будущих неприятностей, природных стихий, действий третьих лиц.

Титульное страхование уберегает от случившихся ранее событий, которые могут быть изначально неизвестны. Иногда, даже тщательно проведенная юридическая проверка чистоты сделки может не обнаружить подводных камней, например, серьезные ошибки в документах при регистрации или заключении сделки.

На российском рынке недвижимости обычно к процедуре титульного страхования прибегают в двух ситуациях:
  1. Жилье приобретается частично или полностью на средства ипотечного кредитования. Договор страхования титула в данной ситуации заключается по требованию банка.
  2. Объект покупается на вторичном рынке, имеется долгая история смены владельцев, сама сделка является небольшим звеном в долгой цепочке продаж и покупок. В такой ситуации инициатором титульного страхования может выступить приобретатель.

Кстати, в законе предусмотрена компенсация при утрате права собственности, но размер компенсации ограничен, да и сама процедура ее получения не совсем понятна.

Статья 31.1. Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение (введена Федеральным законом от 30.12.2004 N 217-ФЗ)

  1.  Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.
  2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей.
  3. Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации, предусмотренной пунктом 1 настоящей статьи, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Предусмотренные статьей 31.1 положения о выплате Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 года (пункт 9 статьи 33 данного документа).

Источник: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_15287/d270af31dfe5957e2de126e4555a4ca35afa25e4/

В каких ситуациях помогает страхование титула?

Уловки и хитрости риэлторов? К чему нужно быть готовым?

Если случится такая неприятность, что ваши права на собственность оспорили третьи лица, то вы будете имеет возможность получить полное возмещение убытков от утраты недвижимого имущества.

Вот пять распространенных ситуаций, которые заканчиваются судебными тяжбами:

  1. Доказательства мошеннических действий во время проведения покупки-продажи (например, подделка подписей, документов).
  2. Нарушение прав третьих лиц (например, несовершеннолетних, наследников, ранее проживающих в квартире, сейчас отбывающих наказание, отсутствие согласия супруга).
  3. Заключение сделки недееспособными или дееспособными лицами, подписавшими документы под влиянием заблуждений, обмана, насилия, плохо понимавшими значение своего поступка.
  4. Признание судом незаконными действий во время предыдущих сделок продажи или в процессе приватизации объекта недвижимости.
  5. Получение права собственности в результате неправомерного решения суда или допущение грубых ошибок в процедуре регистрации сделки.

В каждом обозначенном случае все последующие покупатели недвижимости по решению суда могут потерять право на владение собственностью!

Действующее законодательство предусматривает следующие виды судебных исков, при которых наиболее вероятны утрата или ограничение титула.

1. Виндикационный иск

Виндикационный иск является иском собственника недвижимого имущества об истребовании его из чужого незаконного пользования. Виндикационный иск удовлетворяется, если ответчик является недобросовестным приобретателем или приобрел оспариваемое имущество безвозмездно.

Если ответчик является добросовестным приобретателем и возмездно приобрел оспариваемое имущество, то собственник вправе истребовать его только в случае, когда имущество было приобретено у лица, не имеющего права отчуждать данное имущество, и данное имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

Срок исковой давности по виндикационному иску составляет 3 года с момента, когда собственник узнал или мог узнать о выбытии имущества из его «владения».

2. Иск о признании сделки недействительной

Сделка по купле-продаже недвижимого имущества может быть также признана недействительной по ряду причин, указанных в Гражданском кодексе РФ: мошенничество, нарушения прав несовершеннолетних или наследников и др.

В случае признания сделки недействительной она не влечет за собой никаких юридических последствий, и суд обычно применяет двойную реституцию, т. е. возврат обеими сторонами полученного по сделке.

До недавнего времени суды при вынесении решений о недействительности сделок распространяли действие данного решения, в том числе, и на все сделки, заключенные после недействительной сделки.

Таким образом, добросовестные приобретатели не были защищены от возможности потери права собственности на недвижимое имущество, если сделки с недвижимым имуществом, совершенные до момента сделки по приобретению его добросовестным приобретателем, были признаны недействительными.

Ясность в данную ситуацию внесло постановление Конституционного суда от 23 апреля 2003 г. № 6-п, согласно которому иск о признании сделки недействительной не может быть предъявлен к лицам, которых суд признает добросовестными приобретателями. Кроме того, при предъявлении такого рода исков необходимо, чтобы происходило оспаривание факта первой сделки. Если же первая сделка прошла и иск предъявляется, например, к покупателю по третьей сделке, должно использоваться положения по виндикационному иску, который в свою очередь предусматривает истребование имущества у добросовестного приобретателя только в указанных выше случаях.

Срок исковой давности по искам о признании сделки недействительной составляет 3 года с момента заключения сделки.

Источник: http://www.rcb.ru/rcb/2006-11/7684/

Что является объектом титульного страхования?

Объектами титульного страхования становится любое недвижимое имущество, на которое у страхователя имеются документы, подтверждающие право собственности.

Например:

  • квартира, комната, частный дом, часть жилплощади;
  • участок земли;
  • коммерческая недвижимость.

Дополнительно можно застраховать судебные издержки, в случае возникновения судебных тяжб.

Как оформляется страховка титула?

Рекомендую посмотреть короткое видео.

  1. При выборе компании страхователя важно проверить наличие лицензии на данный вид деятельности, финансовое состояние организации.
  2. Досконально изучить правила предоставления услуг гражданам, обращая внимание на важные аспекты, такие как особенности получения страхового возмещения.

Эти темы подробно прописаны в следующих разделах договора:

  • Сроки и порядок уведомления страховой компании.
  • Условия, не соблюдая которые, возможно получить отказ в выплатах.
  • Особые указания случаев, при которых возможны затруднения при получении страховки.

Как правило, договор титульного страхования подписывается ещё на подготовительном этапе сделки. Представитель страховщика проводит предварительную экспертизу документов, изучает юридическую сторону вопроса. По результатам экспертной оценки страховая компания выносит решение о возможности сделки.

На какой срок делается титульное страхование?

Срок действия договора обговаривается отдельно, обычно он составляет не более 3 лет .

Именно в этот период обычно оспариваются сделки по купле-продаже недвижимости, действует срок исковой давности. Но, по желанию клиента, срок страхования титула можно увеличить.

  1. Обратите внимание: если вы приобретаете квартиру по ипотеке, то в этом случае титул страхуется до момента окончательного погашения суммы кредита заемщиком.
  2. Срок исковой давности считается НЕ с момента покупки недвижимости, а с момента когда стало известно (могло стать известно) о нарушении прав.

Однако при определении срока исковой давности немаловажно учитывать момент начала его исчисления.

Так, по искам, от подачи которых заемщик обычно страхуется, предусмотрены следующие сроки исковой давности:

  • виндикационный иск — 3 года с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права;
  • иск о признании сделки недействительной — 3 года с момента заключения данной сделки.

Исходя из вышеуказанных сроков, 3-годичный срок страхования от потери титула оправдан только в том случае, если первичный кредитор уверен, что к титулу могут быть предъявлены лишь иски по признанию сделки недействительной. Что касается предъявления виндикационного иска, то связка срока исковой давности со сроком страхования является сомнительной.

Источник: http://www.rcb.ru/rcb/2006-11/7684/

Как определить страховую сумму и размер компенсации?

Годовой взнос вычисляют в процентах от рыночной стоимости объекта, находится от 0,08%.

Сумма страховки напрямую зависит от истории объекта, особенностей проведения сделки, наличия сомнительных факторов, причин и сроков страхования.

Когда наступает страховой случай, страхователь обращается к компании-страховщику, чтобы получить положенную ему компенсацию. Для этого необходимо предоставить пакет документов, подтверждающих право на получение выплаты.

Обычно список документов выглядит так:

  • удостоверение личности;
  • договор страхования титула;
  • решение суда о признании сделки не действительной.

Страховая компания выплачивает возмещение ущерба в размере суммы, прописанной договором.

Она зависит от нескольких факторов:

  • заключения независимой экспертизы,
  • соглашения страхователя и страховщика,
  • договора купли продажи.

Но, согласно действующему законодательству РФ, не может быть выше действительной (рыночной) стоимости объекта недвижимости.

Итог: как безопасно купить квартиру в 2017 году?

  1. Заключение договора титульного страхования защищает покупателей недвижимого имущества от мошенников, минимизирует риски остаться без жилья.
  2. Из-за высокой стоимости страхового взноса и нестабильности на рынке страхования (периодическое банкротство компаний) услугой чаще всего пользуются при покупке недвижимости по ипотечному кредиту.
  3. Не пренебрегайте данным инструментом. Лучше переплатить за страховку, чем остаться без денег, квартиры и бегать по судам.

Пользуйтесь услугами юристов.

Сейчас достаточно много онлайн-сервисов где можно за небольшую плату получить консультацию от нескольких независимых экспертов не выходя из дома.

По ссылке пример такого ресурса

И напоследок рекомендую посмотреть видео где рассказаны основные правила безопасной покупки квартиры.

Не хотите смотреть, тогда читайте заметку http://moi-ipodom.ru/kak-obezopasit-sebya-pri-pokupke-kvartiry.html

  • Влад

    По сути, получается делать титульное страхование нужно всегда. Всегда есть вероятность что появится наследник, бывший жилец или еще кто-нибудь кто может претендовать на квартиру. И проверить не так просто получается. Сейчас еще свидетельства о собственности отменили и оставили только выписку из ЕГРП. Так сказать упростили работу мошенникам.