9 ошибок или как обезопасить себя при покупке квартиры.

Предыстория: знакомый купил несколько лет назад землю, уже построил не большой дом, провел электричество и т.д. На днях звонит и говорит, что оказывается, по документам в администрации, его участок расположен совсем в другом месте. Что-то напутали. Теперь разбирается, а иначе может вообще остаться без всего. И главное, никто за это не отвечает.

С покупкой земли не приходилось сталкиваться, но что касается квартиры, то тут тоже хватает различных нюансов о которых не помешает знать.

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

Смотрим какой заключается договор

[divider top=»no» text=»вверх» style=»dashed» size=»2″][/divider]

[pullquote align=»right»]Подписываем предварительный договор. Какие есть нюансы?[/pullquote]Есть федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» по которому строительные компании должны оформлять договоры участия в долевом строительстве, но так происходит далеко не всегда. Могут предложить заключить предварительный договор, договор уступки права требования, договор инвестирования, да мало ли какой еще.

Договор может даже носить название «участия в долевом строительстве», но  в Росреестре регистрироваться он не будет. Как следствие, для покупателя возрастают риски не получить квартиру или назад деньги в случае каких-либо проблем у застройщика.

Оплата без подтверждающих документов

[divider top=»no» text=»вверх» style=»dashed» size=»2″][/divider]

Сейчас люди поумнели, но несколько лет назад не редко можно было прочитать в новостях и о таких случаях. Честно говоря, не представляю, что же должен такого сказать продавец, чтобы люди соглашались отдавать деньги без документального оформления.

У застройщика нет всех необходимых документов или разрешений на строительство

[divider top=»no» text=»вверх» style=»dashed» size=»2″][/divider]

Расчет в данном случае на то, что когда дом уже будет частично построен, а квартиры распроданы, то в гос. органах решится данный вопрос проще. Но, как показывает практика, не всегда это удается. Стройку могут заморозить на неопределенный срок, либо строительная компания обанкротится.

Квартира продается несколько раз

[divider top=»no» text=»вверх» style=»dashed» size=»2″][/divider]

Данный способ возможен когда договор не зарегистрирован. На ранней стадии строительства квартира продается несколько раз. К примеру, квартира передается поставщику материалов в счет оплаты будущих поставок, а он в свою очередь продает данную квартиру дальше. Если же поставщик срывает сроки, то договор между поставщиком материалов и застройщиком может стать недействительным, как результат застройщик начинает опять продавать те же самые квартиры, но уже кому-то другому.

Продается чужая квартира

[divider top=»no» text=»вверх» style=»dashed» size=»2″][/divider]

[pullquote align=»right»]Плюсы и минусы ипотеки. Не все так плохо, как кажется.[/pullquote]Арендуется квартира, документы подделываются. После этого квартира продается по привлекательной цене одному или нескольким клиентам, продавцы получают аванс и исчезают. Также квартира может быть продана по поддельной доверенности или свидетельству о смерти.

Такого рода обман становится возможным в большинстве своем из-за невнимательности покупателя ( деньги передаются без оформления, документы не проверяются).

Встает вопрос, а как же проверить документы при покупке квартиры самостоятельно?

[divider top=»no» text=»вверх» style=»dashed» size=»2″][/divider]

1. Проверить у собственника паспорт, а у военнослужащего удостоверение личности и справку о том, что он прописан на территории воинской части. Не исключена возможность, что перед вами человек похожий на хозяина квартиры, а паспорт получил на основания заявления об утрате.
2. При возможности, проверьте продавца в различных базах (ГУВД, ЕГРП, нарколога и т.п.).
3. Проведите проверку правоустанавливающих документов на квартиру. Перед окончательным решением и передачей денег нужно обязательно посмотреть оригиналы всех документов.
4. Проверьте историю квартиры. Если она продавалась много раз, от сделки лучше отказаться, так как если были нарушены чьи-то права, то каждый из бывших собственников может обратиться в суд для признания сделки недействительной в течение срока исковой давности.
5. Поговорить с соседями. К примеру с бабушками возле подъезда. От которых можно получить много полезной информации, которая может уберечь от опасной сделки.
6. Некоторые вещи, может грамотно выяснить только специалист. К примеру, юридические запрещения на квартиру. Но если выполнить проверку по первым пяти пунктам, от большей части проблем можно таким образом застраховаться.

Придется доплатить

[divider top=»no» text=»вверх» style=»dashed» size=»2″][/divider]

Главное правило при покупке квартиры:

Прежде чем что-либо подписать — нужно  внимательно прочитать

В договоре должно быть четко прописано, кому и сколько вы должны заплатить, а также условия изменения цены. Иначе, в один прекрасный день можно узнать что из-за плохих погодных условий в Африке цена за квадрат выросла и нужно доплатить.

Качество квартиры не соответствует условиям договора

[divider top=»no» text=»вверх» style=»dashed» size=»2″][/divider]

[pullquote align=»right»]

Смотрите фото как выглядит квартира с черновой отделкой. Только не пугайтесь, все не так страшно как кажется на первый взгляд.[/pullquote]При подписании акта приема-передачи квартиры ее качество может не соответствует условиям прописанным в договоре.

Так как по закону гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав  устанавливается договором и не может быть меньше 5 лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, должен быть не менее 3-х лет. Начинается отсчет со дня подписания акта приема-передачи квартиры.

Сделать можно следующее:

1. до подписания акта передачи квартиры потребовать от строительной компании составления акта о несоответствие
2. отказаться от подписания акта
3. потребовать безвозмездно устранить недостатки (в разумный срок), которые привели к ухудшению качества квартиры или которые делают ее непригодной для проживания
4. требовать соразмерно уменьшить цену квартиры
5. требовать возмещения денежных средств потраченных  на устранение недостатков

В случае, если застройщик отказывается отказывается устранять в разумные сроки существенные недостатки, то покупатель может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ.

Оплатите коммунальные услуги

[divider top=»no» text=»вверх» style=»dashed» size=»2″][/divider]

Часто, при продаже квартиры покупателю пытаются передать не только ключи, но и долги по коммунальным услугам. В данном случае стоит помнить, что по жилищному кодексу (ст. 153) обязанность оплаты коммунальных услуг наступает с момента возникновения права собственности.

Сроки передачи квартиры затягиваются

[divider top=»no» text=»вверх» style=»dashed» size=»2″][/divider]

В данном случае застройщик предложит внести изменения в договор и сообщить об этом должен по закону заранее, а покупатель может в свою очередь потребовать уплату неустойки.

Выше перечислены далеко не все нюансы связанные с безопасной покупкой квартиры. Ниже очень показательный сюжет чем может обернуться небрежность и невнимательность в данном вопросе.

[youtube url=»http://youtu.be/nDmox8s6AGc» width=»540″]

Дополнительный способ себя обезопасить при покупке квартиры — это сделать титульное страхование или иначе называет страхование рисков утраты права собственности.

В комментариях буду рад вашим дополнениям.

P.S. Не забудьте, после покупки квартиры можно вернуть 13% от ее стоимости с помощью имущественного вычета.

Читайте как заполнить декларацию 3НДФЛ и получить вычет.