Как выбрать квартиру для покупки в 2024? Новостройка или вторичка?

Присоединяйтесь! Телеграмм-канал сайта Moi-IpoDom.ru — никакого спама, публикуются только полезные материалы.

Полезное для ремонта и стройки:

Программа для планировки и дизайна интерьера. Отдельный плюс, можно составить подробную смету.

Программа для планировки участка. Пригодится если планируете строительство дома, дачи.

В статье рассмотрим как правильно выбрать квартиру для покупки в 2024 году, разберемся какую квартиру лучше выбрать — в новостройке или на вторичном рынке. На что обратить внимание — ремонт, этаж, район, продавец и т.д.

Поменять квартиру будет не так просто как купить, поэтому стоит серьезно отнестись к данному процессу.

НО, чтобы иметь более полную картину о покупке квартиры в ипотеку, первым делом рекомендую прочитать следующие заметки:

Какие нужны документы при покупке квартиры в ипотеку https://moi-ipodom.ru/spisok-dokumentov-dlya-ipoteki.html
Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку https://moi-ipodom.ru/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-po-shagam.html
Все взвесьте. Стоит ли брать ипотеку? https://moi-ipodom.ru/vzyat-ipoteku.html

Также будут полезны две следующие статьи: уловки и хитрости риэлторов и аферы при продаже квартир, способы как себя обезопасить при покупке.

В каком районе лучше всего купить квартиру?

[divider top=»no» style=»dashed» size=»2″] [/divider]

Свой выбор нужно начать не с самой квартиры, а с района где бы вы хотели жить. Нужно взвесить все за и против.

Как правило в удаленных районах города цены могут быть существенно ниже. НО, обратите внимание на следующие важные моменты, которые сопутствуют решению купить подальше и сэкономить:

Трата времени на дорогу до работы и обратно, вместо того чтобы заняться чем-то действительно полезным.
Необходимость просыпаться раньше, и скорее всего существенно раньше, а как следствие, следующий пункт.
Усталость, которая будет только накапливаться, что так или иначе сказывается на здоровье.
Расходы на дорогу, если их пересчитать в деньги могут за несколько лет съесть всю выгоду от более дешевой покупки.

Давайте посчитаем.

Допустим, жить в купленной квартире, придется больше 5 лет.

Пункты 1 и 4: дорога до работы занимает 1 час, обратно еще час. Т.е. в день тратим 2 часа времени, в месяц это выходит порядка 40 часов (20 раб. дней * 2 дня в дороге). Только вдумайтесь в эту цифру — 40 часов в месяц!!!!!!! — это же целая рабочая неделя уходит фактически в никуда. И это не предел. За год получится порядка 18 дней!!! Если перевести все это время в деньги, то за сколько лет вам окупится переплата за квартиру в центре?

К примеру, вам платят 300 рублей/час, тогда за месяц получится порядка 12000 рублей вы теряете + дорога до работы также отнимает деньги. За год (берем 11 месяцев, т.к. минус 1 месяц отпуска) получается 132 000 рублей упущенной выгоды!!!

Или за 5 лет, порядка 650 000 рублей!!! И это без учета роста вашего дохода и процентов которые вы могли бы получить на данную сумму.

И это еще не рассмотрели другие два пункта.

Рассмотрим пункты 2 и 3: последствия будут накапливаться и влиять на вас, ваше здоровье, настроение. Что может в дальнейшем выльется в походы по врачам, а это трата времени и денег.

В наше время «удовольствие не дешевое».

Есть о чем задуматься?

Что должно быть возле дома где будите жить?

[divider top=»no» style=»dashed» size=»2″] [/divider]

Думаю с данным пунктом все понятно и особо расписывать нет смысла.

В шаговой доступности от квартиры (или минут 15 езды) должны быть:

магазины
общественный транспорт
детский сад и школа
больница

Чем больше всего рядом, тем лучше.

Update: В комментариях подсказали насчет парковок. Действительно, сейчас чуть ли не у каждой семьи есть свое авто, а то и по два, становится остро вопрос наличия места где можно оставить машину. Во многих городах идут чуть ли не войны за парковочные места.

Новые микрорайоны часто строят без учета дальнейших потребностей жильцов. Лишь бы сдать, а потом мучайтесь сами.

И даже если у вас сейчас нет своего автомобиля, то что вы будите делать в будущем?

Вот об этом также стоит побеспокоиться заранее.

Кстати, покупка гаража или стояночного места, теряет смысл, если учитывать, что аренда зачастую обойдется на порядок дешевле.

В каком доме лучше покупать квартиру кирпичном или панельном?

[divider top=»no» style=»dashed» size=»2″] [/divider]

С районом определились, теперь преступим к выбору квартиры, а нужна нам хорошая квартира.

Возможно, внутри разницы особой и не будет, но снаружи панельные дома теряют свой вид намного раньше, да и срок эксплуатации у них короче.

Для наглядности смотрите фото ниже

Кирпичные или монолитные дома 10-15 летней давности выглядят намного лучше, чем панельки 3-х лет.

В дальнейшем, если захотите продать квартиру, то в кирпичном доме это будет сделать проще.

К тому же, частая проблема панельных домов — это промерзание швов, и соответственно, стен квартир. Слышимость также оставляет желать лучшего, но если площадь большая, то можно потратиться и сделать звукоизоляции в комнатах где отдыхаете. Комфорт вашего проживания в таких домах будет напрямую зависеть от качества работы управляющей компании.

В старом панельном доме покупать квартиру стоит только в том случае, если у вас совсем мало денег. Ремонт никогда в ней не окупится, дороже продать вряд ли удастся.

У кирпичных домов также есть минусы — дают усадку первые пару лет. Насколько это критично для вашего ремонта, думайте сами. Если дом уже простоял пару лет, то можно на этот счет не волноваться.

Монолитные дома — самые тихие когда у всех сделан ремонт, но пока его делают вы будите слышать перфоратор даже через несколько этажей. Опять же, срок эксплуатации по сравнению с панельками, намного выше.

Что же касается коммуникаций, то в различных хрущевках уже все по сгнило, и если еще не заменено, то есть вероятность что будет меняться при вас. Да и планировки у таких квартир не самые удачные. Исключением можно считать старые, чуть ли не дореволюционные, кирпичные дома (отличаются высокими потолками, просторными комнатами), но они как правило расположены в центральном районе города и стоят дорого.

Что выбрать новостройку или вторичку?

[divider top=»no» style=»dashed» size=»2″] [/divider]

У каждого варианта также есть свои плюсы и минусы. В зависимости о того, кто покупает квартиру, будет зависеть на что еще обратить внимание. У молодой семьи будут свои приоритеты, у пенсионеров свои, у холостых свои.

Рассмотрим общие для всех достоинства и недостатки.

Плюсы и минусы новостройки

[divider top=»no» style=»dashed» size=»2″] [/divider]

Плюсы:

Новые коммуникации, ремонт потребуется не скоро.
Даже если лет через 10 решите поменять квартиру, то сделать это будет легче, в цене она вряд ли упадет (хотя может).
Если квартира с черновой отделкой, то ремонт сделать дешевле с нуля, чем переделывать старый.

Минусы:

Ближайшие лет 5 будьте готовы к постоянному шуму из-за ремонта.
Есть большая вероятность потопов сверху.
Неразбериха с УК.
Если дом в новом микрорайоне, то инфраструктура будет слабо развита ближайшие пару лет.

Плюсы и минусы вторички

[divider top=»no» style=»dashed» size=»2″] [/divider]

Плюсы:

Понятно в каком состоянии дом и стоит ли покупать тут квартиру.
Ремонт давно все сделали, шуметь будут намного реже чем в новостройке.
Инфраструктура развита.

Минусы:

Ремонт будет стоить дороже, в домах старше 20 лет переделывать нужно все, в более новых домах нужно смотреть, но главное чтобы был сделан санузел.
Квартиры в старых домах со временем начинают терять в цене быстрее.
Решите продать — ремонт не окупится.

Также будет полезно знать сколько стоит ремонт в квартире.

На каком этаже купить квартиру?

[divider top=»no» style=»dashed» size=»2″] [/divider]

Давайте разберемся на каком этаже лучше всего купить квартиру. Может быть зря все отметают первый и последний этажи.

Минусы квартиры на первом этаже:

сыро и холодно, особенно когда отключают отопление, если дом плохо обслуживается то проблем будет много
нужны дополнительные меры безопасности от воров
шум на площадке
в окна хорошо видно как прохожих на улице, так и жильцов в квартире (снимал одно время квартиру на первом этаже, меня это раздражало)
если до последних этажей сомнительные личности, всякие проповедники и т.п. просто не доходят, то на первом этаже могут быть частыми гостями

Плюсы квартиры на первом этаже:

ни каких проблем с переездом, ремонтом — не нужно далеко и высоко ходить
не нужно беспокоится о соседях снизу, что их затопите или т.п.

Минусы квартиры на последнем этаже:

если дом обслуживается плохо, то возможны различные протечки крыши
высоко подниматься, особенно при поломке лифта (каково будет подняться на 17 этаж, к примеру)
любой ремонт или покупка мебели обернется суровым испытанием или большими расходами на подъем до квартиры
частая проблема многоэтажек — это слабый напор воды или она холодная

Плюсы квартиры на последнем этаже:

нет шума соседей сверху, а это я вам скажу очень важный плюс (что делать если шумят соседи)
на верхних этажах обычно теплее
хороший вид из окна + никто не заглядывает к вам с улицы
соседи вас не затопят, что более вероятно чем потоп из-за протечек крыши (что делать если вы или вас затопили соседи читайте в следующих заметках: часть 1, часть 2 — личный опыт)

Как видите из приведенного сравнения, квартира на разных этажах может как облегчить жизнь, так и усложнить.

Оптимальным вариантом можно считать с 3 по 5 этажи.

Какую планировку квартиры лучше выбрать?

[divider top=»no» style=»dashed» size=»2″] [/divider]

На самом деле сейчас очень много вариантов из чего выбрать и главным критерием будет вкус покупателя.

Парочка мыслей о том что удобно, а что нет:

Если одна из комнат проходная — это удобно пока в семье нет детей, по мере появления и взросления, придется делать перепланировку или менять квартиру.
Окна квартиры выходят на противоположные стороны дома — это может быть удобно, утром солнце с одной стороны, а вечером с другой. В квартире будет светлее.
Количество комнат — это дело индивидуальное, кому-то лучше 3-ка с меньшими по площади комнатами, чем двушка с более просторными, но помните что каждому человеку время от времени нужно побыть одному, а в квартире где живет большая семья может просто не быть места.
Комнат-многоугольники — с одной стороны, все привыкли к стандартным помещения и пятиугольная комната может показаться не удобной, с другой стороны это повод пофантазировать при обустройстве.
Северная сторона, да и восточная по большей части — в квартире будет темно круглый год, а это дополнительные расходы на освещение, да и просто дискомфорт. Хотя восточная сторона — еще более менее терпимо днем.
Южная и западная стороны — если климат у вас жаркий, то без кондиционера не прожить. Это доп расходы. Летом будет как в парнике. Если у вас маленький ребенок, то подумайте заранее, что лучше кондиционер для южной стороны или обогреватель и включенный свет для северной стороны.
Раздельный санузел — это удобно (не нужно ждать пока кто-то моется или кто-то в туалете), а совмещенный — это просторно (если большой).
Кухня-студия — если это 1-ка и в ней живет семья, то это не удобно; если это 2-ка то считайте у вас однокомнатная квартира с большой кухней (особого смысла в этом нет), а вот 3-ка с кухней студией, то намного удобней когда кухня совмещена с гостиной, т.к. основное время проводится в ней, но при этом остается больше свободного места.

На что обратить внимание при осмотре квартиры?

[divider top=»no» style=»dashed» size=»2″] [/divider]

Очень важный момент, когда НЕ нужно торопиться — это осмотр квартиры. Лучше всего сделать фотографии, чтобы была возможность сравнивать с другими вариантами, да и так вы исключите эмоциональный фактор и манипуляции как продавцов, так и риэлторов.

Итак, на что следует обратить внимание при осмотре квартиры.

Кто продает квартиру

Если это семейная пара с ребенком, то следует узнать прописан ли ребенок в квартире. Если прописан, то это может осложнить процесс оформления документов, т.к. родителям нужно будет получать справки из органов опеки.
Если это родственник хозяина квартиры и продает по доверенности, то тут следует внимательно отнестись к документам. Чтобы подстраховаться сделайте титульное страхование.

По ссылке подробная статья что такое титульное страхование при покупке квартиры https://moi-ipodom.ru/titulnoe-straxovanie.html.

Состояние квартиры

Осмотрите сантехнику, трубы отопления, батарей — это один из самых дорогих этапов ремонта.
Осмотрите стены под окнами, в углах комнат на наличие следов плесени или промерзания — это может в дальнейшем повлечь дополнительные расходы.
Если квартира сдавалась или сдается, то вам придется как минимум менять замки, а то и всю дверь — это еще одна статья дополнительных расходов.
Проверьте электропроводку, если не разбираетесь, то лучше пригласить кого-нибудь на помощь.
Посмотрите наличие счетчиков на воду и электричество — отсутствие говорит о том, что со временем их установка станет вашей головной болью, если счетчики установлены, то смотрите дату поверки.
Если есть балкон, то проверьте хотя бы визуально его надежность. Во многих старых домах на балконы опасно выходить. Или другой вариант, если балкон не застеклен, то это шум и пыль в квартире.
Остекления балкона бывает разным, если это раздвижные окна, то такой балкон не утеплить, замена обойдется достаточно дорого. При прочих равных отдавайте предпочтение с теплым остеклением. балкон с фасадным остеклением никак не переделать. Читайте какие окна выбрать.
Узнайте что остается в квартире. Большие шкафы-купе, мебель, бытовая техника — все это стоит денег, и потом придется покупать самостоятельно. Если есть несколько вариантов квартир, то лучше брать укомплектованную, так можно очень хорошо сэкономить. Пример, как удалось сэкономить 70 000 рублей при заказе кухни.

Все это повод для торга.

Кто ваши будущие соседи

Валяющиеся возле подъезда бутылки или шприцы уже говорят о многом, но отсутствие таковых не гарантия что вам не будут доставлять хлопот. Порой с виду вполне приличные люди могут вести себя намного хуже.
Если в соседних подъездах живут алкаши, бомжи, то это тоже повод задуматься. Решение каких-либо проблем в доме будет перекладываться на вас, в том числе и в финансовом плане.
Если в доме часть квартир передана под расселение (из деревень, старых домов и т.п.), то будьте готовы к тому, что у вас будет бардак, пьянки и сделать с этим ничего не удастся.

Как видите очень много нюансов которые нужно бы учесть при выборе квартиры, но не всегда это может получиться. Но соседи, наверное, один из тех пунктов, на который следует обратить особое внимание.

Как бороться с шумными соседями читайте по данной ссылке.

Какая управляющая компания

чисто ли в подъезде
висит ли график уборки помещения
посмотрите платежки за ЖКУ и сравните со своими, желательно за каждую услугу
что сделано в доме по текущему ремонту
УК или ТСЖ занимается обслуживанием дома, узнайте контакты и место расположения

От качества работы зависит будет ли вам комфортно жить в выбранном месте или нет.

Сравнение вариантов, какую квартиру лучше всего купить

[divider top=»no» style=»dashed» size=»2″] [/divider]

Вариант №1: Купить квартиру с плохим ремонтом или квартиру с готовым ремонтом

Уже из заголовка понятно в чем будет разница:

Если решили делать ремонт, то нужен запас денег и времени, жить в этой же квартире и делать ремонт не самый лучший вариант. Иначе весь процесс растянется на долго.
НО, плюс в том, что качество ремонта вы можете проконтролировать, сюрпризы будут сведены к минимуму, получите то что нравится именно вам.

Если покупать готовую квартиру, то стоит ждать следующего:

Денег заплатите больше, а качество не гарантированно. Все может отвалится через пару месяцев, к продаже мог быть сделан самый дешевый косметический ремонт.
Если повезло и квартира попалась действительно хорошая, то можно сразу заехать и жить несколько лет даже не задумываясь о ремонте.

Чтобы понять о чем речь, читайте следующие статьи:

Вариант №2 — Купить квартиру с хорошей планировкой или ремонтом

Тут важно понимать, что ремонт вы сделать всегда сможете, а с планировкой все может быть сложнее.
Если не удастся узаконить перепланировку, то при продаже возникнут проблемы.
Ремонт может занять несколько месяцев, а вот жить с хорошим ремонтом, но в с маленьким коридором или кухней придется годами.
Перепланировку могут заставить восстановить, если на вас «обидятся» чем-то соседи.

Взвесьте все за и против.

Вариант №3 — Что лучше при покупке квартиры выбрать большую площадь или хороший район

Большая площадь — это комфорт.
Удобный, спокойный район — это тоже комфорт.

Какому варианту отдать приоритет?

Нюансов может быть много и сравнивать нужно каждый отдельный вариант.

Задайте себе следующие вопросы:

Насколько площадь будет меньше или больше?
Будет ли вам комфортно в квартире с данной площадью?
Может быть купить квартиру с тем же количеством комнат, но меньше по площади в более удобном районе?
Спокойный и безопасный ли район?
Долго ли придется добираться из данного района в до работы?
Насколько развита инфраструктура района?

Если квартира будет на 5-10 м2 меньше — это проблема? А если каждый день придется тратить по несколько часов на дорогу?

Вариант №4 — Что лучше купить квартиру в старом доме дешевле или в новом, но дороже

Бывают варианты, когда в старом доме можно купить убитую двушку, а то и трешку, сделать в ней ремонт. По цене будет стоить как новая однокомнатная квартира со средненьким ремонтом.
Квартиру в старом доме даже с хорошим ремонтом не удастся продать так, чтобы окупить все вложения. С годами такая квартира будет все равно дешеветь.
В старом доме понятно кто соседи, как работает УК. В новом доме могут быть сюрпризы.

Как покупать квартиру без эмоций?

[divider top=»no» style=»dashed» size=»2″] [/divider]

Собственники и риелторы часто идут на различного рода уловки при продаже квартир:

создают ажиотаж
показывают варианты хуже для контраста
торопят
приглашают вторых покупателей
и многое другое

Более подробно читайте в статье — Уловки и хитрости риэлторов при продаже квартир.

Чтобы не попасться на эти уловки и исключить эмоциональную покупку квартиры, можно сделать следующим образом. Смотрите несколько квартир которые вас точно не интересуют (из-за площади, района, ремонта и т.п.), запомните ваше состояние при этом. Затем начинаете просмотр тех квартир которые вам интересны с таким же подходом, но более тщательно.

Никаких эмоций. Просто уточните цену в процессе просмотра.
Если общение идет через риэлтора, то и велика вероятность что с собственником квартиры потом уже не удастся связаться, то предлагайте сразу свою цену. Риэлторы потом скорее всего не донесут вашу информацию до продавца, если поймут что вариант понравился.
Эффект контраста. Смотрите несколько квартир от разных агентств чтобы избежать ситуации когда вам показывают заведомо худший вариант, а затем ведут на ту квартиру которую нужно продать.

Эти правила снизят вероятность спонтанной покупки, но их нужно соблюдать. Если не уверены в себе, то просите знакомых посмотреть квартиру вместо вас, составив список тех моментов на которые нужно будет обратить внимание.

Лучше сделать фото квартир и дома в спокойной обстановке их сравнить.

[divider top=»no» style=»dashed» size=»2″] [/divider]

Как видите моментов, на которые нужно обратить внимание при выборе квартиры, достаточно много. Все они будут так или иначе влиять на нашу жизнь. Поэтому стоит отнестись серьезно к данному вопросу.

На этом все. Обязательно делитесь с друзьями данной заметкой.

А в комментариях пишите на что Вы обращали внимание при выборе квартиры.